Pandemi nedeniyle dünyanın birçok yerinde otellerin ve ofis binalarının büyük bir kısmı bir yıldan uzun süredir boş durumda. Seyahatlerin kısıtlanması çoğu otelin kapanmasına sebep olurken, evden çalışma düzeninin kalıcı olacağına dair öngörüler de ofislerin yer aldığı büyük binaların geleceğinin sorgulanmasına yol açıyor.

Özellikle ABD’de tartışılan bu konu, uzmanların boş kalan binaları uygun fiyatlı konutlara dönüştürmeye çalışmasıyla tekrar gündeme geldi. Pandemi ile birlikte ofis binalarının apartman dairelerine dönüştürülmesi yeni normal haline gelebilir.

TOPLANTI ODALARINDAN YATAK ODALARINA

Şirketlerin evden çalışma düzenini benimsemesiyle boş kalan ticari gayrimenkullerin bundan sonra ne olacağı ABD’li uzmanların da gündeminde. Örneğin Mart ayında dünyanın en büyük finans merkezlerinden biri olan Manhattan’ın ofis alanlarının yüzde 17’sinden fazlası boştu. Üstelik bu oran her geçen gün artmaya devam ediyor. Boş kalan ofislerin maddi değerleri de yüzde 25 kadar düşüş yaşadı.

Uzmanlar bu koşullar altında bugüne kadar ofis olarak kullanılan çoğu binanın, gelecekte apartman olarak karşımıza çıkabileceğini toplantı odalarının yatak odalarına dönüşebileceğini söylüyor.

KARMA KULLANIMA DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR

Ofis binalarını apartman dairelerine dönüştürmenin tasarım, teknoloji ve finansman açısından bazı zorlukları var.  Bazı binalar karma kullanımlı bir dönüştürme yaklaşımı ile uyarlanabilir. Yani binanın bir kısmı ofis ve kalan kısmı ise konut olarak değerlendirilebilir.

Hangi dönüşüm stratejisi izlenirse izlensin, ofis ile apartman binasının mimarisi arasındaki farklılıklardan kaynaklanan tasarımsal ve teknik engellerin üstesinden gelmek önemli bir sorun yaratabilir. Ofis binalarını konuta dönüştürmek için temel bina yapısının değiştirilmesi ihtiyacı söz konusu olabilir.

Peki ABD'li uzmanların önerisi ne derece uygulanabilir? Türkiye'de de benzer bir dönüşüm söz konusu olabilir mi? Ofislerin konuta dönüştürülmesi için ne gibi adımlar atılması gerekir? Bu soruları işin uzmanlarına sorduk. 

Uluslararası bir gayrimenkul danışmanlık şirketinin Türkiye başkanı olan Gökhan Taş ve KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Altan Elmas ofislerin geleceğini değerlendirdi.

GENİŞ PLAZALARA TALEP OLUŞTU

Gökhan Taş’a ABD’de yaşanan bu dönüşümün Türkiye’ye de yansıyıp yansımayacağını sorduk. Halihazırda iş yerlerinin evden çalışma düzenini sürdürdüğünü ancak büyük şirketlerin henüz ofislerini boşaltmadığını söyleyen Taş, bununla birlikte pazarda bir dönüşüm yaşandığını belirterek şunları söyledi: 

“Pandemiden dolayı geniş plazalara talep artmış durumda. Önceden çalışma alanı olarak kişi başı yaklaşık 11 metrekare yeterliyken şu anda standart 20 metrekarelere çıktı. Bunun sebebi ise iş yerlerinde sosyal mesafeyi bundan sonra kalıcı hale getirmek. Dolayısıyla ofis pazarında ciddi bir dönüşüm var. Bize gelen taleplere bakılırsa evden çalışmaya kesin bir geçiş olacağı net değil.”

İMAR ENGELLERİ YOK

ABD’de olan dönüşümün yakın zamanda Türkiye’de beklenmediğini ifade eden Taş, "Böyle bir dönüşüm olursa bunun önünde imar engelleri olmaz. Ofis alanları, proje revizyonları ile rahatlıkla apartman dairelerine dönüştürülebilir" dedi.

Ülkemizde var olan bitmiş, kullanıma hazır ofislerin boş olarak bekletilmesinin ülke ekonomisine büyük bir yük getirmekte olduğunu söyleyen Ziya Altan Elmas ise, “Pandemi şartları da göz önünde bulundurularak ofislerin belirli bir süreyle konut kullanımına dönüştürülmesi adına bir yönetmelik değişikliği yapılarak atıl şekilde bekleyen bu alanların ülke ekonomisine kazandırılması olumlu olacaktır” diye konuştu.

MALİYETLERİN YÜKSELMESİ OFİSLERİ BOŞ BIRAKTI

Diğer yandan Gökhan Taş, ofislerin boş kalmasının asıl sebebinin evden çalışma düzeninden ziyade yükselen maliyetler olduğunu söyledi.

Taş, “Ofis binalarının satış ve kiralamaları genellikle dolar üzerinden yürütülüyor. Dolardaki yükselişle birlikte satış ve kiralama fiyatlarını ise imal edenler düşürmek istemedi ve bazı ofisler bu sebeple boş kaldı. Şu an bazı ofislerin boş kalmasının nedeni maliyetlerin yükselmesidir” diye konuştu.

KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Altan Elmas

BOŞ OFİS BİNALARI DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR

Uzayan pandemi süreci ile birlikte evden çalışma sisteminin daha da kalıcı hale geldiğini ifade eden Elmas ise, “Bu süreç, geniş metrekarelere ulaşan ofislere ihtiyacın gerçekten olup olmadığını sorguladığımız bir dönemi de beraberinde getirdi. Boş kalan ofis binalarının pandemi döneminde, hastane, öğrenci yurdu, yaşlı bakım evi gibi alanlarda değerlendirilmeye başlandığını gördük” dedi ve ekledi:

“Pandemi kaynaklı yeni çalışma koşullarına uyum sağlamaya çalışan kullanıcılar için esnek kiralama çözümleri, alternatif çözümler arasında ilk sırada yer alıyor. Birçok ofis kullanıcısı, genel merkez ofislerini küçülterek evden rahat çalışamayan ekiplerini esnek kullanıma izin veren uydu ofislere yönlendirme eğilimine girdi. Hızlı talep karşısında 2020 yılı boyunca esnek kiralama servisi veren şirketler, yeni ofis alanları kiralayarak merkez sayılarını artırdılar.”

OFİSLER ÜZERİNDE İHTİYAÇ AZALMA BASKISI OLUŞTU

İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış Raporu’na göre, ofis stokunun pandeminin etkisiyle yavaşlayan ofis arzına paralel olarak arttığını da belirten Elmas, “Salgın sonrasında esnek çalışma gibi çeşitli modeller şirketlerin gündemine gelecek. Özellikle bankaların ve finansman kurumlarının buna dönük hazırlıkları olduğunu biliyoruz. Bu da ofisler üzerinde yüzde 15 ila 20 gibi bir ihtiyaç azalma baskısı oluşturabilir. Bir firma, bir ofis plazasında 5 kat tuttuysa, bunun bir katını ofis sahibine iade edip 4 katta devam edebilir. Belki 2-3 yıl ofis piyasası üzerinde negatif bir etkisi olacak ama bir süre sonra bunlar da dolacaktır” dedi.

Gaye Kobal/Hürriyet