Çinli emlak devi Evergrande’nin geçtiğimiz hafta yapması gereken ödemeleri son anda gerçekleştirmesi piyasalarda paniğe sebep oldu ve emlak krizi endişelerini haftalar sonra tekrar gündeme getirdi.

Sözcü'den Serkan Üstün'ün haberine göre Çin’in en büyük gayrimenkul şirketi olan Evergrande’nin geçtiğimiz aylarda borç krizine girdiğini açıklaması tüm küresel piyasalarda tedirginliğe sebep olmuştu. Son haftalarda Evergrande, yükümlülüğündeki borçları ucu ucuna ödemesine rağmen şirketin önündeki ağır borç yükü nedeniyle bu tedirginlik devam ediyor.

DOMİNO ETKİSİ

Piyasalardaki en büyük endişe Evergrande’nin içinde bulunduğu krizin emlak sektörünün geneline, oradan da yüklü alacağı bulunan bankalara yayılması. Bu endişeyi haklı çıkaracak haberlerse Çin’den ardı ardına geldi.

Üç hafta önce Çinli gayrimenkul geliştirme şirketi Modern Land vadesi gelmiş olan yüzde 12,85 faizli kuponun ana para ödemesini ve faiz ödemesini yapamadığını açıkladı. Modern Land’den sonra Kaisa isimli şirketin de önceki hafta kupon ödemesini kaçırdığı belirtildi. Shenzhen merkezli gayrimenkul şirketi Kaisa, iflasın eşiğinde olan Çinli Evergrande Group'tan sonra gelecek yıl vadesi gelen en fazla offshore borç ödemesine sahip olan şirket.

Kaisa’nın önceki hafta yatırımcılara yaptığı bilgilendirmeye göre, 1,45 milyon metrekare büyüklüğündeki toplam 18 proje satışa çıkarıldı. Satışa çıkarılan bu projelerin toplam değeri 81,82 milyar yuan (12,8 milyar dolar) olarak belirlendi. Şirketin yakın vadeli toplam borcu ise 50 milyar dolar civarında.

Aynı şekilde Çinli Fantasia Holding de 206 milyon dolar tutarındaki borcunun ödemesini zamanında yapamamıştı.

Evergrande’nin şuan piyasaya 300 milyar civarında borcu bulunuyor.

Çin emlak sektörünün yaşadığı bu sorunlar, herkesin aklına 2008 krizi sırasında yatırım bankası Lehman Brothers’ı deviren ve küresel varlık piyasalarını aylarca sarsan dönemi getirdi. Lehman Brothers ile yapılan bu karşılaştırma, Evergrande’nin kaderine ilişkin korkular nedeniyle piyasanın zaman zaman gündemine geliyor.

2007 yılında ABD’de konut piyasasının çökmesi ve mortgage (emlak-konut) kredilerinin geri ödenememesi ile başlayan kriz süreci Lehman Brothers'ın sonunu getirmişti.

YENİ BİR KRİZİ TETİKLER Mİ?

Peki gerçekten bu borç sorunu olası bir bankacılık krizini tetikleyebilir mi?

Bu sorunun yanıtını aramak için öncelikle Çin konut piyasasına göz atmakta fayda var.

Yaklaşık 55 trilyon dolar değerinde olan Çin emlak piyasası, ülkenin gayrisafi yurt içi hasılasının (GSYİH) neredeyse dört katı. Ülkenin yıllık GSYİH’sının yaklaşık yüzde 30’u da emlak sektöründen kaynaklı gelirlerden oluşuyor.

Çin’de tahmini olarak şuan 65 milyon boş konut var. Bu da toplam konut sayısının yaklaşık yüzde 20’sine denk.

Son araştırmalara göre, Çinli hanelerin yüzde 90’ından fazlasının halihazırda ev sahibi.  Çinlilerin yüzde 20’sininse birden fazla eve sahip olduğunu belirtiyor.

Bir dönem pek çok Çinli aile gayrimenkulün her zaman güvenli bir yatırım olduğuna dair yaygın inançla ek evler satın almaya yöneldi. Ancak emlak piyasasındaki spekülasyonlar, kişi başına ortalama yıllık ücretlerin 15 bin doların altında olduğu Çin’de konut fiyatlarını uçurdu. Bu da alımları zorlaştırdı ve talebi azalttı.

Bununla birlikte Çinliler son altı yılda 6,4 trilyon doların üzerinde borç aldı. Bu miktar, 2008 emlak piyasası çöken ABD’nin yaşadığına benzer bir artışa işaret ediyor.

Tüm bun gelişmeleri gören Çin hükümeti çeşitli önlemler alsa da 2020’ye gelindiğinde artık iş işten geçmişti.

Geçen yıl, Çin hükümeti inşaatçılar için borçlanma standartlarını sıkılaştırdı ve Başkan Şi Cingping sık sık “Konut yaşamak içindir, spekülasyon için değil” görüşünü dile getirdi. Ancak bu krediler ortadan kalkmadan önce Evergrande 1,6 milyon adet teslim edilmemiş daireyi ön siparişle çoktan Çinlilere satmıştı.

Aşırı şişen konut piyasası corona virüs pandemisinin piyasada yarattığı durgunluk ve likidite sorunları nedeniyle bir kriz haline dönüştü. Dev şirketlerin büyük çaptaki borçlarını ödeyip ödeyemeyecekleri bir soru işareti haline geldi.

Mevcut endişeler konut krizinin bankacılık sektörüne sıçrayabileceği ve bunun da küresel satış dalgasını getirebileceği yönündeydi. Bazılarına göre, Evergrande’nin 300 milyar dolarlık borçla temerrüde düşmesi, dünya ekonomisi üzerinde Lehman Brothers’tan daha büyük etkiler doğurabilir.

UZMANLAR NE DİYOR?

Oxford Economics konu ile ilgili yaptığı yaptığı değerlendirmede, Çin’in konut piyasasında keskin bir daralmanın, Çin’in büyümesini kayda değer şekilde yavaşlatabileceği ve bunu küresel ekonomiye de etkileri olacağını belirtmişti.

Ancak ABD Merkezli çok uluslu aracı kurumu Interactive Brokers baş stratejisti Steve Sosnick’e göre “Evergrande yeni Lehman mı?” sorusunun cevabı; ‘Hayır.’ Sosnick’e göre Lehman’ın çöküş dönemindeki piyasa hareketleri ile Evergrande krizi sırasındaki piyasa hareketleri oldukça farklı. Yahoo Finance’e konuşan Sosnick, Lehman’daki çöküşün günler boyunca neredeyse tüm varlık sınıflarında sonsuz satış dalgalarını tetiklediğini ve bunun tüm dünyada gerçekleştiğini ancak Evergrande’de durumun farklı olduğunu belirtti.

ING’de Asya-Pasifik bölgesel araştırma başkanı Rob Carnell de benzeri düşüncede. CNBC’ye konuşan Cardell, “Evergrande, büyük kaldıraçlı pozisyonlara sahip bir risk fonu veya finansal varlık fiyatları sıfıra doğru hızla giden bir banka değil” dedi.

Avustralya merkezli Macquarie’nin Çin’den sorumlu baş ekonomisti Larry Hu ise Evergrande’nin varlıklarının gayrimenkul olduğunu hatırlatarak Lehman Brothers’ın çöküşünün finansal türevlerde bir çöküşe yol açtığını ve piyasanın diğer bankaların sağlığından şüphe duymasına neden olduğunu söyledi. Hu, “Ancak Evergrande krizinin arazi fiyatlarının düşmesine neden olması pek olası değil. Sonuçta, arazinin değeri finansal araçlardan daha şeffaf ve istikrarlıdır. Özellikle yerel yönetimin toprak arzını tekelleştirdiği Çin’de durum böyle” dedi.

BATMAYACAK KADAR BÜYÜK MÜ?

Geçtiğimiz günlerde Forbes dergisinde çıkan George Schultze imzalı yazıda “Çin hükümeti, Lehman sonrası deneyimlerin ışığında Evergrande’nin ve sektörün geri kalanının ‘batmayacak kadar büyük’ olduğuna karar verebilir” ifadelerine yer verildi.

Batmayacak kadar büyük (too big too fail) Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın terimler sözlüğünde şöyle tanımlanıyor:

“Büyük ve karmaşık olmaları ve finansal sistemde yer alan diğer kuruluşlarla olan bağlantıları ve önemli faaliyetlerinin başka finansal kuruluşlarca kısa sürede sağlanmasının zorluğu nedeniyle, faaliyetlerini sürdürememe durumlarının ortaya çıkması halinde sistemik risk yaratma potansiyeli taşıyan ve ekonomiye büyük maliyetler yükleyebilecek olan finansal kuruluşlardır.”

Evergrande’yi ‘batamayacak kadar büyük’ olarak konumlandıran uzmanlar Çin hükümetinin Evergrande özelinde temerrüde izin vermeyeceği yönünde görüş bildirse de Çin hükümeti aynı görüşte değil.

ÇİN LEHMAN BENZETMESİNE KARŞI

Çin Komünist Partisi’nin yayın organlarından Global Times’ta geçtiğimiz haftalarda yayımlanan bir makalenin başlığı dikkat çekici: ‘Evergrande batmayacak kadar büyük değil’

Çin ekonomisine yönelik asılsız iftiraların Batı medyasının ana teması haline geldiği ileri sürülen makalede hükümetin şirketi kurtarmak gibi bir amacının olmadığı belirtildi. Bu görüşlere rağmen Çin Merkez Bankası finansal sisteme likidite sağlamaya devam ediyor. Ancak Çin medyası bunun emlak firmalarının kurtarma operasyonu olmadığı görüşünde.

“Evergrande ‘batmayacak kadar büyük’ değil” diyen Tianjin Finans ve Ekonomi Üniversitesi profesörü Cong Yi, bu tarz bir hükümet kurtarma paketinin merkezi hükümetin son yıllardaki finansal oynaklıkla başa çıkma ilkeleriyle uyumlu olmadığını da sözlerine ekledi. Cong, “Çin’in gelecekteki ekonomik gelişimi, emlak sektörünün kısa vadeli güçlendirilmesinden ziyade inovasyona ve reel ekonomiye dayanıyor” dedi.

Makalede aynı şekilde Lehman benzetmelerinin de batı medyasının abartmaları olduğu belirtildi.

Şimdilik temerrütlerden kurtulan Evergrande ise sektöre yaptığı etki ele alındığında ve geri kalan borç ödemelerinin günü geldiğinde konuşulmaya devam edecek.