Türkiye’deki en kapsamlı kentsel dönüşüm projelerinden biri olan Fikirtepe’deki dönüşüm binlerce mağdur yarattı. Bölgede kentsel dönüşümün başladığı dönemde 100 bin kişi yaşarken 65 bin civarında ev ‘arsa sahibi mağdur oldu.’ 2011’de bölgede başlayan kentsel dönüşüm 65 bin civarında arsa ve ev sahibi mağdur.

İnsanlar bir taraftan yuvalarından olurken bir taraftan da muhatap bulamıyorlar. Bölgede inşaatı yarım bırakan firmalar, hiç başlamayanlar ya da teslimi geciken birçok proje var. Kanunda olmasına rağmen çoğu hak sahibi kira yardımı bile alamadı.

Fikirtepe’nin en son mağdurları ise dönüşümden borçlu çıkanlar. 2011 yılında Taşyapı 300’ü aşan hak sahibiyle anlaşma sürecini başlattı. Birkaç kişi firma ile anlaşmaya yanaşmazken, hak sahiplerinin büyük bölümü ise 2012 yılında evlerini boşaltıp taşınmak zorunda kaldı. 

Boş evler zamanla kötü madde bağımlılarının mekânı haline gelince belediye tarafından yıkıldı. 8 yılda hak sahiplerine bir defaya mahsus 6 kira yardımı yapan firma tek bir çivi bile çakmadı.

Taşyapı 13 Şubat 2019’da ise noter yoluyla arsa sahipleri adına temsilciler kuruluna ilettiği ihtarnamelerle sözleşmeleri tek taraflı feshetti. Üstelik ihtarnamede, “Arsa maliklerine sözleşmeler nedeniyle yapılan tüm ödemeler ve masrafların faiziyle birlikte müvekkil şirkete geri ödenmesi, kâr kaybı, cezai şart ve menfi müspet zarar ile diğer tüm zararlara yönelik dava hakkımız saklı tutulur. Bu uğurda yapılacak tüm masrafların arsa maliklerine ait olacağını bildiririz” ifadelerine yer verdi.

Tek taraflı fesih olmaz

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı olarak feshedilemeyen sözleşmeler olduğuna ancak mahkeme kanalıyla fesihedilebileceğine dikkat çekti.  

Kiraz, “İhtarname ile sözleşme feshi hukuken geçerli değildir. Sözleşmelerde yazılan haklı fesih sebepleri tek taraflı feshi değil mahkemeye gidildiğinde dava açıldığında bu maddeler nedeniyle tazminat vb. yükümlülüğe girmeden fesih hakkını doğurur” dedi.

Faiziyle istedi

Taşyapı tarafından maliklere yollanan 5 sayfalık ihtarnamede firmanın projeyi yapamadığı için kazanç ve prestij kaybı yaşadığı iddia edildi. İhtarnamede şu ifadeler kullanıldı:

“Arsa sahiplerinin uzlaşmaz tutumu ve tavırları, haksız ve fazlaya dair menfaat çabaları nedeniyle tamamlanamayan imza süreçleri, vefat eden arsa maliklerinin mirasçıları arasındaki itilaf süreçleri, sözleşme imzasından imtina eden arsa malikleri hakkında Bakanlık tarafından yürütülen acele kamulaştırma işlem süreçleri, riskli alan iptali, yürütmenin durdurulması kararı, zorunlu tevhit işlemlerinin tamamlanmaması, parsel malikleri ile adaların birbiri ile tevhide muvafakat vermemeleri, taşınmaz üzerindeki şerhin kaldırılmaması, zorunlu belge ve vekâletlerin halen dahi verilmemesi, taşınmaz yer teslimlerin henüz yapılmaması gibi nedenlerle iş gerçekleşmedi.”

Arsa sahipleri: Biz mağduruz

Taşyapı’nın yolladığı ihtarnameye karşı 7 Mart 2019’da arsa sahipleri adına temsilciler kurulu noter kanalıyla ihtarname yollayarak, asıl mağdurun arsa sahipleri olduğuna dikkat çekildi.  

İhtarnamede, “Sözleşmeleri tek taraflı fesih bildirimizi kabul etmekle birlikte, bu fesih haksız ve kötü niyetlidir. İhtarnamede iddia ettiğiniz hususlar gerçekdışıdır. Temsilcisi olduğumuz parsel sahipleri üzerine düşen bütün yükümlülükleri yerine getirmiştir. Maliklerin 2/3 çoğunluğuyla sözleşmeler tamamlandığı hatta yüzde 98 gibi yüksek oranda sözleşmeler imzalandığı halde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne gereken evrakları vermediniz. Tamamen kusurlu olmanız nedeniyle zarara uğrayan taraf parsel sahipleridir.

Sözleşmeyi tek taraflı feshetmeniz ve şimdiye kadar sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri ve edinimleri yerine getirmemeniz nedeniyle kira mahrumiyeti ve diğer maddi ve manevi zararlarımızın, kâr ve rayiç kira kayıplarının, daireler tamamlanmış olsa satış bedeli kayıplarının, cezai şart, müspet ve menfi zararlar, masraflar, avukatlık ücretine ilişkin protokol hükümleri dahil olmak üzere ortaya çıkan maddi ve manevi zararların tazmini hakkımız saklı kalmak kaydıyla temsilcisi olduğumuz parsel sahiplerinin taşınmazlarının tapu kaydı üzerindeki şerhlerin kaldırılmasını talep ediyoruz. Hiçbir ödeme yükümlülüğümüz olmamasına rağmen yaptığınız masraflarla ilgili tarafımıza şimdiye kadar ödeme belgelerini ve kayıtlarını da ibraz etmediniz.”

Tek çivi bile çakmadı

Mağdurlara gönderilen ihtarname ile ilgili aradığımız Taşyapı Yönetim Kurulu Başkanı Emrullah Turanlı, “Bağırıp siz Cumhuriyet savcısı mısınız deyip” telefonu yüzümüze kapattı.

Arsasını Taşyapı’ya veren mağdurlardan Bircan Doğan da, “Taşyapı ile yaklaşık 8 yıldır sözleşme yaptığını ama tek çivi dahi çakılmadığını belirterek bu süre içerisinde firmanın kendilerine bir kereliğine 6 aylık kirayı verdiğini söyledi. 

Taşyapı ile anlaşma sürecinin 2011’de başladığını 2012’de kendilerine evlerin boşaltılması ve inşaatın başlaması yönünde hiçbir engel yok diye ihtarname yolladığını anlatan Doğan, Taşyapı ile yaşanan süreci şöyle anlattı:

“Bölgede sadece 4 hak sahibi Taşyapı ile sözleşmeye imza atmadı, kamulaştırma ve riskli alan kararlarına dava açtı. Firma da 7 yıl boyunca bu durumu da kullanarak bizi oyaladı.Aradan geçen 7 yıla rağmen firma maliklerin görüşme taleplerine olumlu dönüş yapmadı. Taşyapı’dan sürecin nasıl işlediğine dönük bilgi alamadık. Bakanlık yetkilileri ile sık sık görüştük. Onlar firmaya yazılı ve sözlü uyarıda bulundu, eksik evrakları getir ve işe başla dedi. Ama firma eksik evrakları vermedi. Şubat ayında da fesih kararı geldi. Bir de bizden masraflarını istiyor. Oysa mağdur olan biziz. Hem evlerimizden olduk hem de tek bir çivi çakılmadı. Ben arsamı verdiğim dönemde metrekaresi 12 bin TL iken şu anda yarı fiyatını bile etmiyor. Biz firmadan ne masraf ettiğini soruyoruz ama bize resmi bir evrak bile getirmiyor.”

65 bin mağdur

Leke Fikirtepe Platformu sözcüsü Engin Akgüzel ise şu anda Fikirtepe’de evi yıkılmış yaklaşık 65 bin mağdur bulunduğunu belirterek, birçok projenin durduğunu ya da hiç başlanmadığını söyledi. Kentsel Dönüşüm Yasası’nın değiştiğini şimdi müteahhitlerden belli bir teminat istendiğini aktaran Akgüzel, ruhsat alamayan firmaların işi yarım bırakacağını vurguladı.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, firmanın arsa sahiplerinden kaynaklı nedenler dışında para talep edebilmesi için feshin haklı sebebe dayanması gerektiğini belirterek, “Eğer arsa sahipleri sorumlu olsaydı örneğin; müteahhit ile sözleşme imzalamış olan arsa sahipleri ayıplı bir teslim yapsalardı müteahhit sözleşmeyi fesih için mahkemeye başvurduğunda geriye etkili fesih hakkı ile birlikte vermiş olduğu tüm kira bedellerini vs. isteyebilir. Bunun dışında haklı fesih yok ise herhangi bir talepte bulunulamaz. Arsa sahipleri feshi kabul ediyorlarsa tek taraflı fesihten değil karşılıklı fesihten bahsederiz. Arsa sahiplerinin şerhlerinin kaldırılması talebi doğru ve haklı bir taleptir” dedi. 

Kiraz, hak sahiplerinin bu tip projelerde mağdur olmamalı için şu önerilerde bulundu:

Ön inceleme sürecini iyi yapmalılar; tapuya belediyeye gidip arsalarını incelemeliler, bu sadece kendi hakları için değil müteahhite devirde ayıplı mal teslim etmemek için de gereklidir.

Arsa sahipleri, müteahhiti iyice araştırmalılar.

Hak sahipleri tek taraflı feshi mümkün olmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken; teminata, süreye, cezai şartlara, yapım şekline, müteahhite yapılacak devirlerdeki sürelere ve seviyeye dikkat edici iyi bir sözleşme yapmalılar. Sadece hukuki olarak değil teknik şartnamesi de iyi bir sözleşme olmalı.

Arsa sahipleri tamamlanan inşaatlarda eksik ve ayıp işler varsa mutlaka delil tespiti yaptırmalı ve bunu müteahhite bildirerek eksik-ayıpları gidermesini istemeli gidermezse tazminat davası açmalıdırlar.

Şehriban Kıraç/Cumhuriyet